Encontrei este artigo no site da Aecops. Pareceu-me interessante partilhar o ponto de vista presente neste artigo. Como diz o velho ditado:"zangam-se as comadres, sabem-se as verdades", sendo as comadres o sector da construção e a banca. Não minha perspectiva de consumidora, pois não trabalho nem na banca nem na construção, não posso dizer que concordo com a afirmação de que os preços dos imóveis estão "abaixo do normal e do desejável". Bem, opiniões à parte aqui fica para reflectir.
"Pelo pecador paga o justo
As empresas de construção que também se dedicam à promoção imobiliária estão neste momento a debater-se com um sério problema relacionado com a avaliação dos imóveis que os bancos fazem para efeitos de concessão de crédito.Durante os últimos anos, as instituições financeiras foram inventando produtos - nem sempre claros e transparentes - para conquistar clientes no mercado do crédito hipotecário.
Longe vão os tempos em que para comprar casa ou instalações, era necessário dar "uma entrada". Até há pouco tempo atrás, se o imóvel valia 100, o banco disponibilizava 120 ao comprador, o que lhe dava para adquirir também os móveis e, às vezes, até para trocar de carro.
E, com o alargamento do prazo do empréstimo até aos 80 anos do mutuário, deixando ainda por pagar um "valor residual" significativo, o esforço exigido aos compradores foi atenuado até ao limite do imaginável. O que importava aos bancos era vender dinheiro. Mesmo que, por vezes, a probabilidade de aqueles que contraíam os empréstimos conseguirem pagar as respectivas prestações fosse bastante duvidosa.
Trabalhava-se num cenário de aumento continuado dos preços, em que eram os próprios bancos a inflacionarem o valor das casas para mais dinheiro poderem emprestar. As consequências desta política de crédito estão agora à vista de todos.
Com a crise económica (não a financeira) que se abateu sobre o nosso país nos últimos anos, afectando em especial o mercado imobiliário, os promotores tiveram de se adaptar à nova realidade. O preço dos imóveis estagnou e a produção diminuiu significativamente, acompanhando a quebra na procura. As empresas tiveram de cortar nos respectivos custos, reduzir a actividade e esperar por melhores dias para escoarem a produção que ainda tinham em stock.
Mas eis que, em meados do ano passado, surge também a crise financeira, que não é já nacional mas sim uma crise global. E os bancos são os principais afectados, caindo na armadilha que eles próprios construíram ao longo das últimas décadas.
No anedotário nacional, um banco é aquela entidade que nos "oferece um guarda-chuva quando está sol e o pede de volta logo que começa a chover". E a maior parte das empresas de construção, em especial as PME, sabem que o dito encerra em si alguma verdade.
Agora que o tempo está de chuva e era necessário crédito para as empresas poderem prosseguir a respectiva actividade apesar da escassez de clientes, a banca retrai-se no financiamento das empresas. Pior ainda, tornou-se extraordinariamente selectiva na apreciação dos pedidos de crédito hipotecário, usando para com os candidatos a comprador um excesso de rigor que só se compreende como forma de tentar compensar a falta de cuidado que evidenciou durante muitos anos. Mas, não contente com todas estas práticas, os bancos começaram ainda a adoptar um procedimento que é de todo inaceitável e que afecta mesmo a boa reputação dos promotores. Sem coragem para dizerem claramente aos mutuários que não lhes querem emprestar a totalidade do valor da compra (porque lhes convém melhorar a relação financiamento/garantia), os bancos avaliam os imóveis abaixo do seu valor real - o que na prática produz o mesmo efeito. Mas faz recair sobre o vendedor o ónus de estar a colocar no mercado um produto caro e sobrevalorizado.
Antes, porque lhes interessava emprestar o mais possível, se a casa valia 150, o banco avaliava-a em 180 para efeitos de hipoteca (dando ao comprador a sensação de que tinha feito "um bom negócio").
Agora, como estão com dificuldades, mesmo que o promotor já esteja disposto a vender o mesmo imóvel por 120, o banco declara ao mutuário que ele não vale mais de 100, de modo a poder ficar com uma margem de reserva para efeitos de garantia. E o comprador não compra, umas vezes porque não tem dinheiro para cobrir a diferença, outras porque pensa que está a ser enganado no preço. E, eventualmente, ainda acusa o promotor de falta de seriedade.
A comprovar esta situação está o facto de, segundo o próprio Instituto Nacional de Estatística, a avaliação do valor médio dos imóveis na região do Algarve ter descido, em euros por metro quadrado, 8,0 por cento só ao longo do ano de 2008! Pelo que, com o agravamento da crise nas últimas semanas, é difícil prever até que ponto se agravará esta tendência.Trata-se de uma situação insustentável e perante a qual não se pode ficar indiferente.
É nestes momentos que os bancos têm de assumir as suas responsabilidades para com a sociedade e a economia no seu conjunto, encontrando soluções que lhes permitam manter os mercados a funcionar e que poderão passar, por exemplo, por seguros de crédito ou por um reforço das garantias pessoais dos mutuários ou dos seus fiadores.
Mas o que não se pode de todo admitir é que as instituições de crédito procurem disfarçar a sua nova política de reforço das garantias prestadas e tentem transferir esse ónus para os promotores. Se os bancos não estão dispostos a financiar 100 por cento do preço dos imóveis que o digam claramente - mas não subvalorizem um produto cujo preço já está, em muitos casos, abaixo de que seria normal e desejável.
O justo não pode, neste caso, voltar a pagar pelo pecador."
fonte: Jornal de Construção - Aecops
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