domingo, 12 de Abril de 2009

Projecto: Varanda florida



Hoje quero-vos falar do meu mais recente projecto: florir a varanda.

Há anos atrás quando procurávamos aquela que viria a ser a nossa casa era considerado essencial que esta tivesse uma varanda. Mas uma que ainda que não tivesse sido tristemente transformada numa marquise. Sim, porque acima de tudo, acho que as marquises são tristes e tornam cinzento tudo a seu redor. A opção de ter tralha amontoada a espreitar para a rua pelos caixilhos de alumínio de uma marquise ao invés de de criar um recanto de verde e vida foge à minha compreensão.
Não sou a única a pensar assim concerteza, porque existem até várias localidades do nosso país cujas câmaras municipais já organizam concursos da varanda mais florida, como são os casos de Aveiro, Caminha ou Águeda. Ainda mais prolíferos são os blogs de pessoas que encontram verdadeiro prazer em ver florescer as varandas, os parapeitos das janelas e, que partilham a sua experiência inspirando outras pessoas a fazer o mesmo.
A verdade é que uma varanda florida dá alegria e beleza à casa, à fachada, ao cosmos que é a rua e o bairro e, sobretudo a quem passa e dela pode usufruir.
Bem, continuando... Sim, a nossa casa tem uma varanda. Pequena, não cabem lá mais do que duas cadeiras e uma pequena mesinha. Mas tenho planos para ela.

Durante todos estes anos mal nos servimos dela. Nas primeiras semanas ainda nos sentámos a apanhar um pouco de sol, mas abandonámos esse bom hábito por falta de privacidade. Visto ser ao nível do 1º andar, virada para uma praceta com muito movimento sentíamos o desconforto de ter todos os olhos dos transeuntes e moradores em nós.
Mas, agora especialmente que o prédio está pintadinho de novo, de um branco luzidio e um amarelo radiante vou mesmo levar avante o projecto de florir a minha varanda.



O projecto:


- O cantinho das aromáticas: Oregãos, sálvia, mangericão, hortelãs, coentros e salsa. Vou semeá-las em vasinhos que vou pendurar na gelósia que se encontra numa das paredes.
- Igualmente vou pendurar floreiras rectangulares ao longo de todo o rebordo da varanda. A ideia é conseguir assim uma "cerca viva" que aumente a nossa privacidade.
Para começar girassóis simplesmente porque adoro e pelos vistos é uma espécie de fácil manutenção. Citronela que é recomendada para afastar os bicharocos indesejáveis. Calendulas, Lírios ou Ranunculos porque florescem todo o ano.


Girassóis

Citronela
Calendula


Lírio

Ranunculo



- Por último, pesquisei bastante sobre trepadeiras. E, depois de estar indecisa entre a Ipoméia, a Trepadeira-mexicana, os Gerânios pendentes, várias roseiras trepadeiras e o Jasmim, acabei por optar pelo último. Pela delicadeza das flores brancas e o perfume adocicado.



Jasmim





Vou buscar algumas sementes amanhã e colocar mãos à obra. Estou mesmo muito entusiasmada! Conto ir dando notícias dos progressos deste projecto e colocar imagens do antes e depois.






quinta-feira, 26 de Março de 2009

Empresas de diagnóstico imobiliário



Se me tivessem dito antes de comprar casa que poderia ter acesso a um diagnóstico completo do imóvel e assim ter o conhecimento de todas as anomalias existentes, provavelmente não teria hesitado em investir num serviço deste género.



Agora já é tarde para isso, mas fica aqui o lembrete caso um dia invista numa nova casa.


- Algumas das vantagens de um diagnóstico imobiliário

. Aos proprietários de imóveis com idade inferior a 5 anos, permite exigir a reparação dos defeitos de construção com base num relatório técnico;

. Permite aos compradores saberem exactamente o que estão a comprar;

. Aos promotores de mediação imobiliária dá-lhes o argumento de venda com base na qualidade comprovada dos imóveis que querem vender;

. Acrescento ainda, que por serem empresas independentes, não estão ligadas a interesses de bancos, construtores, etc, que possam influenciar o resultado do diagnóstico.

. Este tipo de diagnóstico tem peso como relatório técnico para servir pressionar o construtor a resolver os defeitos e, a servir de argumento técnico em tribunal.


- O que é verificado?

A Checkhouse, empresa onde me baseei para retirar estas informações, afirma que avalia quatro níveis de qualidade:

1 - As instalações eléctricas e comunicações;
2 - A canalização de águas, esgotos, gás e aquecimentos;
3 - O isolamento térmico e acústico, (...);
4 - Os acabamentos, (revestimentos, pavimentos, janelas, portas, paredes e tectos, loiças, móveis de cozinhas, etc, )
5 - Estado geral das áreas comuns interiores e exteriores do prédio, da garagem e da arrecadação.


- Os preços

Do que pude ver no site da Checkhouse (www.checkhouse.pt
) existem 4 pacotes pré-definidos, podendo ser customizados, claro. Estes variam de 245 euros a 482,95 euros mais IVA.

Por experiência própria: o caso do telhado


No prédio onde moro foram precisas inúmeras reuniões de condomínio e uma já tardia visita do empreiteiro que nos pintou a fachada para chegarmos à indubitável conclusão que, o principal motivo das infiltrações no sótão de uma das proprietárias foi a falta de seriedade do construtor. Conta quem sabe, (quem estava cá na altura para assistir e visto que eu não estava, resta-me acreditar), que, este foi o último prédio de muitos a ser construído pelo mesmo. O construtor em questão em conjunto com os sócios decidiram encerrar a actividade ainda no início da contrução deste prédio. Como resultado, decidiram poupar nos materiais, inclusivé no número de telhas a serem usadas no telhado. As infiltrações derivavam de algo tão simples como de água da chuva impelida pela força do vento que entrava no sótão pelos espaços entre telhas, espaços esses que não deveriam existir pois as telhas devem ser colocadas apoiadas umas nas outras. Felizmente é um problema de resolução fácil e não muito dispendiosa. De mal o menos, como dizem!


Quem comprou fracções ainda na fase de construção como essa minha vizinha foram das pessoas mais lesadas, pois os potenciais compradores tinham sido atraídos não só pela localização, mas pela promessa de acabamentos de luxo e elevada qualidade. A longo prazo, todos acabámos por ser lesados de alguma forma. Não tanto como a senhora que sofreu danos em parte da sua propriedade devido às infiltrações, mas ainda assim, todos os condóminos foram lesados porque na hora de reparar a conta é dividida por todos, através de cálculos de permilagem. E, isto acontece em primeiro lugar, porque o construtor foi, perdoem-me a linguagem, "trafulha". Em segundo, porque quem cá estava nos primeiros cinco anos não mexeu um dedo para aproveitar a garantia do imóvel e exigir uma acção por parte do construtor, nem que fosse através de acção judicial.

Em terceiro, porque não há duas sem três, onde pára a fiscalização de obra?! Sendo esta obrigatória por lei e fundamental para que um imóvel obtenha a licença de habitação ou alvará, pergunto-me como funciona. Sem querer lesar os bons profissionais que também existem, mas questiono-me se o suborno é-lhes enviado ou ainda se dão ao trabalho de se deslocarem e receberem as "luvas" no local da obra?!




sexta-feira, 20 de Fevereiro de 2009

Utilidades: Registo Predial Online

http://www.predialonline.mj.pt/PredialOnline/

"Com este novo serviço online do Ministério da Justiça tem início uma nova fase no relacionamento dos cidadãos e das empresas com as conservatórias/serviços do registo predial.

Através deste sitio, os cidadãos, empresas, advogados, câmaras de comércio e indústria, notários e solicitadores passam a poder:

- Promover todos os actos de registo predial através da Internet, os quais podem ter descontos até 20%. Na área "Registos Online" pode pedir o registo, proceder ao depósito electrónico de documentos, efectuar os pagamentos devidos e efectuar o suprimento de deficiências do pedido de registo. Quando o pedido de registo seja submetido por um advogado, câmara de comércio e indústria, notário ou solicitador, estas entidades podem proceder ao depósito electrónico obrigatório do documento particular autenticado utilizado no negócio em simultâneo com o pedido de registo predial, devendo, nesse caso, utilizar a área "Registos Online".

- Efectuar, através da área "Depósito de Documentos", o depósito electrónico obrigatório do documento particular autenticado pelos advogados, câmaras de comércio e indústria, notários e solicitadores que utilizem este instrumento na celebração de negócios sobre imóveis (este depósito não deve ser realizado nesta área, mas antes na área "Registos Online", se o pedido de registo for promovido em simultâneo com o depósito do documento particular autenticado). Neste site também é possível proceder ao depósito facultativo da autorização de cancelamento de hipoteca.

- Pedir e consultar a Certidão Permanente de registo predial através da área "Certidão Permanente", obtendo informação permanentemente actualizada sobre imóveis com valor de certidão.

- Preencher e enviar por via electrónica o anúncio destinado a publicitar os elementos essenciais do negócio que pretende realizar, por forma a que as entidades com direito legal de preferência possam manifestar a intenção de exercer ou não esse direito. As entidades com direito legal de preferência passam a ter de manifestar a intenção de exercer a preferência neste sítio, ficando as pessoas e empresas dispensadas de obter e pagar certidões negativas de exercício de direito de preferência junto dessas entidades antes de celebrar o negócio. Este sítio é de acesso restrito, pelo que aos elementos que aqui forem indicados apenas terão acesso as entidades com direito legal de preferência, as conservatórias, o requerente e as pessoas ou entidades a quem este venha a facultar o código de acesso.

- Consultar, através da área "Publicações", as publicações de notificações editais no âmbito dos processos de justificação e de rectificação e as publicações das decisões do processo de justificação. "

fonte: predial online

Utilidades: Casa Pronta




Serviço "Casa Pronta" arranca em Lisboa com quatro balcões

20-02-2009 / Diário Económico


"O serviço "Casa Pronta", criado para facilitar a compra e venda de casa, começou já a funcionar em Lisboa, anunciou ontem o Ministério da Justiça. Os novos balcões "Casa Pronta" passam a estar disponíveis nos Serviços de Registos nas Avenidas Almirante Reis, Defensores de Chaves e Fontes Pereira de Melo, assim como na Loja de Registos na Rua Augusto Pina."

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"O serviço Casa Pronta, disponibilizado pelos serviços do Ministério da Justiça, permite realizar de forma imediata todas as formalidades necessárias à compra e venda de casa (prédios urbanos), com ou sem recurso a crédito bancário, à transferência de um empréstimo bancário para compra de casa de um banco para outro ou à realização de um empréstimo garantido por uma hipoteca sobre a casa, num único balcão de atendimento.

Neste sítio, os cidadãos, as empresas e as entidades públicas intervenientes nos processos de transmissão e constituição de garantias hipotecárias sobre prédios têm acesso a serviços e à informação necessária de apoio para a realização de procedimentos Casa Pronta.

Neste sítio:

- Os cidadãos e empresas podem preencher e enviar por via electrónica o anúncio destinado a publicitar os elementos essenciais do negócio que pretendem realizar, por forma a que as entidades públicas com direito legal de preferência possam manifestar a intenção de exercer ou não esse direito. O custo deste anúncio é de 15, mas esse valor é descontado no preço do procedimento “Casa Pronta” ou no preço do registo da compra, quando o mesmo seja promovido através da Internet.

- As entidades públicas com direito legal de preferência passam a ter de manifestar a intenção de exercer a preferência através deste sítio, ficando as pessoas e empresas dispensadas de obter e pagar certidões negativas de exercício de direito de preferência junto dessas entidades antes de celebrar o negócio.

- Os cidadãos, empresas e serviços de registo podem consultar os anúncios submetidos e verificar, a cada momento, se alguma entidade pública com direito legal de preferência manifestou a intenção de exercer esse direito;

- Os bancos podem pedir e consultar a certidão permanente de registo do prédio.

http://www.casapronta.pt/CasaPronta/
Perguntas frequentes sobre a Casa Pronta:

quarta-feira, 18 de Fevereiro de 2009

Planear a compra é a melhor estratégia




Planear a compra de casa é algo que todos deveriam fazer muito antes de começarem a namorar anúncios de imóveis.


Este é o maior investimento que a grande maioria das pessoas fará na vida e, a partir do momento que se entra neste "barco" está-se a assumir um compromisso com o banco que pode durar de 20 a 50 anos. Falhar no cumprimento do mesmo não é opção. O preço do imcumprimento pode ser perder a casa, acrescida de algumas outras sanções igualmente severas.


Cada vez é mais comum ouvir histórias de quem perde os bens por não cumprimento da hipoteca. Talvez isto se justifique por uma ausência de "cultura financeira", do saber gerir o orçamento doméstico. Outros grandes culpados são as instituições de crédito que até esta crise ser diariamente notada em todos os meios de comunicação, distribuia créditos para tudo e mais alguma coisa, não seleccionando os clientes, criando condições para que os mais incautos se endividassem até "às orelhas" sem pensarem nas consequências.


É óbvio que azares acontecem. Ninguém está imune a uma doença, a uma situação de desemprego ou outra qualquer que venha colocar a vida de pernas para o ar. Mas, muitos tornam-se endividados por falta de responsabilidade, por falta de bom senso. "Dão o passo maior que a perna" e depois "esticam-se ao comprido"!

E, já os antigos conheciam o remédio para evitar estes males das "escorregadelas": o pé de meia!


Estamos numa altura em que planear caiu em desuso. Poupar então é um conceito demasiado arcaico para inúmeras cabeças. É verdade que "pé de meia" soa a qualquer coisa saído do baú das avózinhas, ou a qualquer coisa escondida debaixo do colchão, mas continua a ser a melhor estratégia para minimizar e ultrapassar dificuldades em qualquer etapa da vida.



O pé de meia e a compra da casa


São relativamente poucas as jovens que mantém a tradição de fazer o enxoval tal como era no tempo das nossas mães e avós. Da minha geração tenho somente duas ou três amigas que foram escolhendo, recebendo e guardando as peças para a futura casa, algumas desde tenra idade. No entanto, com ou sem baú repleto de lençóis e atoalhados, o essencial é que todos sabemos que um dia iremos ter a nossa própria casa, portanto porque não planear com antecedência essa compra?


Na minha opinião, o melhor "enxoval" que se pode reunir é um "pé de meia".

A educação prudente que trazíamos desde sempre e que tinha por base a importância da poupança, foi deitada por terra no espaço de poucas gerações, que se foram habituando à ideia de que o empréstimo concedido pelo banco cobria não só a aquisição da casa, mas todas as despesas relacionadas com burocracias, e ainda obras e a compra dos móveis e electrodomésticos. É a pressa e o ensejo de se ter tudo o que se quer no momento em que se quer. E quanto a fazer as contas sobre o que realmente custará no final de contas aqueles 10, 20, 30000 euros extra ninguém sabe, ninguém pensa, ninguém calcula!


O melhor conselho que posso dar é: Poupem o máximo de dinheiro possível durante o maior período de tempo possível antes de comprar casa.



(no próximo post diversos cenários de poupança para reflectir)



Os custos de um Crédito Habitação



Para escolher um Crédito Habitação, existem vários tipos de custos que deve analisar:


- as comissões de abertura ou estudo do processo cobradas por alguns bancos;
- as despesas com a avaliação do imóvel e com as vistorias à respectiva construção ou obras;
- o custo com o serviço opcional de obtenção de documentos para escritura;
- o tipo de taxa de juro (variável ou fixa);
- se a taxa de juro for variável, o tipo de prestação (prestação variável com prazo fixo ou prestação fixa com prazo variável);
- o indexante e spread, ou a taxa fixa, que se aplica no seu caso;
- a forma de arredondamento da taxa de juro, que pode anular a aparente vantagem de um spread menor;
- o prémio mensal dos seguros de vida e multirisco que lhe são solicitados;
- a comissão pela conversão dos registos provisórios em definitivos;
- a comissão que alguns bancos cobram mensalmente pelo processamento das prestações;
- a comissão por eventuais amortizações parciais antecipadas;
- a comissão pela eventual liquidação total antecipada do crédito;
- o custo de outros produtos e serviços bancários cuja subscrição lhe é pedida para beneficiar
de condições mais favoráveis no Crédito Habitação.


Sugestão: Quando lhe oferecerem condições que vigoram apenas durante alguns meses, lembre-se que um Crédito Habitação tem que ser vantajoso ao longo de muitos anos. O BPI tem ainda a vantagem de não cobrar comissões de abertura ou de estudo de processo, nem comissões de processamento.


2 - Quais as informações a obter sobre a casa pretendida?


Antes de assinar o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) e entregar ao vendedor o sinal para a compra da casa, é conveniente ter em consideração alguns aspectos relacionados com o imóvel e com o seu vendedor, nomeadamente:

- Qualidade de construção do imóvel (materiais utilizados, canalizações e esgotos, instalações
eléctricas, isolamento térmico e acústico, acabamentos);
- Estado de conservação do interior da casa, das fachadas exteriores e das áreas comuns, e estimativa do custo das reparações que eventualmente tenham que ser efectuadas;
- Área líquida efectivamente disponível;
- Regulamento e despesas de condomínio;
- Plano de urbanização previsto para a zona;
- Grau de poluição e de ruído no local e exposição solar da casa;
- Proximidade de estruturas sociais e ambientais, actuais e futuras (rede de transportes,
creches, escolas, centros de saúde, estabelecimentos comerciais, espaços verdes);
- Existência de Licença de Construção;
- Informações sobre a situação financeira do construtor ou vendedor (por exemplo, confirmar na Certidão de Teor do imóvel que não existem registados outros ónus ou encargos para além de uma eventual hipoteca a uma instituição de crédito);
- Razoabilidade do preço pedido pela casa face aos valores de transacção efectivamente praticados no mercado.


Sugestão: Pode recorrer ao Serviço de Avaliação de Imóveis do BPI antes de apresentar o seu pedido de Crédito Habitação. Se formalizar a proposta no BPI, no prazo de 6 meses após a avaliação, não terá qualquer custo adicional.

Documentos para formalização da proposta
A Simulação do Crédito Habitação BPI fornece-lhe todos os custos e encargos aqui mencionados para o seu caso, dá-lhe imediatamente a Decisão Prévia do crédito, e informa-o dos documentos necessários para formalizar a proposta:
- comprovativos de rendimentos, planta do imóvel, orçamento de obras ou construção e impressos.


Contrato de Promessa de Compra e Venda
É o documento de carácter legal que formaliza o compromisso e as condições de transacção do imóvel entre as partes, sendo aconselhável, antes de o assinar, submetê-lo à apreciação de um jurista.
Se tiver sido celebrado CPCV, é exigida por lei a apresentação do mesmo no acto da Escritura de Aquisição e Hipoteca.
Antes desse acto, o BPI apenas exige a celebração e apresentação do CPCV quando financia o pagamento de sinal. Para segurança das partes, o CPCV deverá ter as assinaturas reconhecidas na presença do Notário com a menção de que foi exibida a Licença de Utilização ou Construção. Em caso de dispensa desse formalismo, previsto no art. 410º do Código Civil, o CPCV deverá conter uma cláusula expressando que nenhuma das partes poderá alegar essa dispensa
para não cumprir o contrato.
O CPCV poderá estar sujeito a Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis.



Quais as etapas de uma compra de casa com Crédito Habitação BPI?




Documentos para escritura
A carta de aprovação final confirma-lhe as condições do seu Crédito Habitação BPI e informa-o dos documentos necessários (e respectivas minutas) para a escritura de aquisição e hipoteca:
- Cópia, autenticada pela Conservatória do Registo Predial (CRP) onde o imóvel está registado, dos pedidos de registos provisórios da transmissão de propriedade do imóvel a seu favor e da hipoteca a favor do BPI. Não é portanto necessário aguardar que a CRP efectue os registos. Os registos caducam 6 meses após o pedido, devendo a escritura ser celebrada nesse prazo para evitar os custos de novos pedidos;
- Certidão de teor da descrição e das inscrições em vigor do imóvel, solicitada à CRP na data de apresentação dos pedidos de registos provisórios;
- Caderneta Predial (ou, caso não exista, Certidão Matricial) actualizada, emitida pela Repartição de Finanças onde o imóvel se encontra inscrito. A actualização tem validade de 1 ano;
- Se o imóvel estiver classificado como património cultural, em vias de classificação ou situado em zona de protecção, documento da Câmara Municipal e do IPPAR comprovativos da renúncia do Estado ao direito de preferência; se o imóvel tiver sido adquirido em primeira transmissão a uma cooperativa, declaração desta última renunciando ao direito de preferência;
- Licença de Utilização do imóvel válida, emitida pela Câmara Municipal do Concelho onde o mesmo se localiza, se a construção do mesmo tiver sido concluída após 13/08/1951, sendo a respectiva obtenção da responsabilidade do vendedor. Caso a Licença não tenha sido emitida mas tenha sido requerida pelo vendedor há mais de 50 dias, é
substituída pela Licença de Construção, acompanhada de declaração do vendedor nos termos legais;
- Licença de Construção (se vai construir uma casa) ou Licença de Obras (se vai fazer obras ao nível da estrutura resistente ou das fachadas exteriores), acompanhada de cópia autenticada do projecto de arquitectura aprovado, sendo da sua responsabilidade a obtenção destes documentos na Câmara Municipal;
- Comprovativo do pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), caso não haja
isenção;
- Ficha Técnica de Habitação, quando a finalidade é Aquisição de imóvel destinado a Habitação, a construção do imóvel tenha sido concluída após 13/08/1951, e, à data de 30/03/2004 não existia Licença de Utilização ou requerimento apresentado para a respectiva emissão. A responsabilidade de elaboração da Ficha Técnica é do Promotor Imobiliário do prédio.


Sugestão: o Serviço de Documentos do BPI coloca à sua disposição, por um preço reduzido, um solicitador que obterá para si os documentos acima referidos (excepto Licenças de Utilização, Construção ou Obras).


Escritura
A escritura pública é o documento onde se formaliza a transacção do imóvel, a contratação e condições do crédito e a constituição da hipoteca. Um solicitador, representando o BPI, entrará em contacto consigo para confirmar o local, data e hora da escritura. Terá então que proceder ao pagamento do Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e apresentar o respectivo comprovativo na celebração da escritura.


Conversão de registos
Após a escritura, o BPI assegura junto da CRP o pedido de conversão em definitivos dos registos de transmissão e de hipoteca. Por essa tarefa o BPI debitar-lhe-á € 44,20. A si caberá, junto da Repartição de Finanças, pedir o averbamento da compra do imóvel na matriz predial e requerer, no prazo máximo de 60 dias após a Escritura, a isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (se aplicável).


Quais os encargos legais a pagar?
Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
O IMI é anual, incide sobre o valor patrominial tributário constante da matriz predial e é calculando multiplicando esse valor por uma percentagem que pode ir de 0,4% a 0,8% (prédios urbanos) ou de 0,2% a 0,5% (prédios urbanos avaliados pelas regras do IMI). Estão isentos de IMI, durante determinado período, os imóveis destinados a habitação própria permanente. Contudo, esta isenção não pode ser reconhecida mais do que duas vezes à mesma pessoa ou
agregado familiar, e deve ser requerida na Repartição de Finanças. O período de isenção varia consoante o valor patrominial tributário.


Nota: Os imóveis classificados como património cultural estão isentos de IMI



Imposto do Selo
Por ocasião da celebração da Escritura, terá que pagar ao Notário o Imposto do Selo de 0,8% sobre o preço de transacção do imóvel constante da Escritura, e será debitado na sua conta à ordem pelo Imposto do Selo de 0,6% sobre o montante de crédito utilizado.


Emolumentos com notariado e registos
No momento do pedido de registos provisórios na CRP são pagos emolumentos de registo até € 173,00 pela aquisição e até € 183,00 pela hipoteca. Na celebração da escritura são pagos emolumentos notariais até € 175,00 pela aquisição e de € 196,00 pelo crédito com hipoteca (mais € 122,00 se houver fiadores do crédito). A utilização de saldo de contas
Poupança-Habitação para aquisição de habitação própria permanente confere uma redução de 50% nos emolumentos notariais e de registo devidos pela aquisição.


Quais os benefícios fiscais associados ao Crédito Habitação?
O montante de 30% das prestações de capital e juros de empréstimos concedidos para aquisição, construção ou obras de habitação própria permanente (ou de habitação para arrendamento destinada a habitação permanente do arrendatário) é dedutível à colecta do IRS, até ao limite máximo de € 538,55 (por agregado familiar) em 2004.
O montante de 25% dos prémios de seguro de vida que garantam exclusivamente os riscos de morte e/ou invalidez é dedutivel à colecta do IRS, até ao limite máximo, em 2004, de € 55,99 por pessoa ou € 111,98 por casal respectivamente.
A liquidação do imposto é provisória, podendo vir a ser corrigida oficiosamente pela Administração Fiscal após a transmissão do imóvel, logo que seja efectuada a avaliação definitiva do mesmo nos termos e com base nas regras do Imposto Municipal sobre Imóveis.
O IMT incide também sobre a celebração de CPCV em que seja previsto no contrato que o promitente comprador pode ceder a sua posição a terceiro, e sobre a cessão de posição contratual prevista em CPCV. Não incidindo o IMT mais do que uma vez sobre a mesma transmissão de imóvel, existem normas específicas para a sua liquidação (que deve ser efectuada antes da celebração do CPCV ou da cessão).
Os imóveis classificados como património cultural estão isentos de IMT.

fonte: bpi

terça-feira, 17 de Fevereiro de 2009

As agências de mediação imobiliária

Qual a função das Agências de Mediação Imobiliária?

As agências de mediação imobiliária têm por objectivo servir de intermediárias na compra ou
venda de imóveis ou na constituição de outros direitos sobre os mesmos (incluindo o
arrendamento).

Qual o principal cuidado a ter quando recorro a uma agência imobiliária?

O primeiro cuidado a ter será verificar se a empresa a que recorre está licenciada junto do IMOPPI (Instituto de Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário). O licenciamento é obrigatório e pode ser facilmente verificado pois, estas empresas terão que afixar nos seus locais de atendimento a sua denominação, número de licença e respectivo prazo de validade.

Quais as principais regras a observar num contrato de Mediação?

O contrato deve ser sempre reduzido a escrito, devendo conter como principais elementos a
identificação do contrato como “contrato de mediação imobiliária”, a identificação das
características do bem objecto do contrato e as condições de remuneração.

Quando é devido o pagamento da remuneração?

A remuneração é devida após a conclusão do negócio pelo que, o cliente não é obrigado a pagar
nada antecipadamente nem se o negócio não se concluir. Poderá ser exigida remuneração antes da conclusão do negócio se houver contrato promessa ou contrato de exclusividade ou, ainda, se o cliente for responsável pela não realização do negócio. É proibida à agencia receber dinheiro de
ambos os participantes no negócio. O pagamento compete a quem primeiro contratou com a
imobiliária. No entanto, os interveniente no negócio poderão acordar o pagamento conjunto da remuneração devida à imobiliária.

E obrigatório o livro de reclamações?

O livro de reclamações é obrigatório podendo os utentes exigi-lo sempre que se sintam lesados. O cliente poderá enviar directamente um duplicado da reclamação efectuada para o IMOPPI.

fonte: internet


Site do Imoppi: http://www.inci.pt/English/Pages/default.aspx

Que cuidados devo ter na assinatura de um contrato-promessa?


"Antes de assinar um contrato-promessa de compra e venda relativo a uma casa, o consumidor deverá cumprir as etapas que a seguir explicamos. A DECO elaborou contratos que normalmente são aceites pelas agências imobiliárias inscritas na Associação Portuguesa das Empresas de Mediação Imobiliária.

Aprovação do crédito.
A primeira coisa a fazer, claro, é apurar se o banco está disposto a emprestar-lhe a quantia de que precisa. Mas, como nos dias que correm, os processos de apreciação e atribuição de crédito são rápidos, em princípio, não terá grandes problemas em esperar por esta informação. Se tal não lhe for possível, pode, para precaver-se, incluir uma cláusula que anule o contrato na eventualidade de não conseguir a quantia solicitada à instituição de crédito.

Prazo para celebrar o contrato definitivo.
As cláusulas que definem o prazo para a realização do contrato definitivo de compra e venda (escritura pública ou documento particular) devem igualmente merecer a atenção do consumidor. O prazo (no mínimo, de 90 dias) deverá assegurar uma margem de segurança folgada, para evitar que o comprador perca o sinal.

Registos.
Considerando que, na maioria dos casos, os registos provisórios são os documentos mais difíceis de obter, convém saber, junto da Conservatória do Registo Predial da área do imóvel em causa, quanto tempo demoram a emitir. Esta informação ajudará o consumidor a definir os prazos que devem constar do contrato-promessa.

Outros cuidados.
O consumidor deve certificar-se da inexistência de encargos que incidam sobre o imóvel que pretende adquirir. A inclusão no contrato de uma cláusula que afaste a responsabilidade do comprador quanto a este aspecto (do tipo “compra/promete comprar livre de quaisquer ónus ou encargos”) resolve parte do problema. Mas não basta para compensar o tempo, as despesas e os incómodos que daí podem resultar.

Recibo.
Sim, não deve pagar nenhuma quantia, sem a contrapartida de um recibo. Outra hipótese é fazer incluir no contrato-promessa uma cláusula que refira a quantia despendida."

fonte: Deco

Cuidados a ter antes da aquisição de uma casa

" Comprar casa não é uma tarefa fácil. Esta requer muita paciência e ponderação. Saiba que cuidados deve ter antes da aquisição de uma casa.

Requisitos que deve considerar na escolha
A escolha depende da finalidade que lhe vai dar. Na escolha do local, haverá que ter em atenção vários aspectos:
Acessos, facilidade de transportes, locais de abastecimento, equipamentos sociais (escolas, hospitais, etc.), zonas verdes, exposição solar, etc.

Quanto à casa em si, há diversos aspectos a analisar:
A qualidade global da construção, os isolamentos térmicos e acústicos, os acabamentos interiores, o espaço disponível e a sua distribuição, etc.
As caves são mais propícias a inundações e humidades e os últimos andares podem estar mais sujeitos a variações de temperatura, infiltrações e eventuais ruídos das máquinas dos elevadores.
No caso de habitações usadas, a análise do seu estado de conservação assume um relevo particular, nomeadamente o estado das fachadas, das canalizações (água, gás, electricidade) e dos revestimentos.
É conveniente ter presente o prazo de garantia contra defeitos de construção, que é de cinco anos após a compra da habitação nova.

Cuidados legais a ter
Antes de formalizar a sua decisão de compra da casa, é conveniente certificar-se de que ela cumpre as condições básicas de natureza legal. Isto permitir-lhe-á fazer uma compra segura e sem surpresas desagradáveis.

Na Conservatória do Registo Predial da área do imóvel, poderá verificar se:
O vendedor é o verdadeiro proprietário, isto é, se tem o imóvel registado em seu nome;
Não existem hipotecas ou penhoras a favor de terceiros;
O imóvel ou fracção não está sujeito a qualquer usufruto a favor de terceiros.

No Serviço de Finanças da área do imóvel poderá verificar se:
O imóvel se encontra devoluto, isto é, livre de herdeiros com direito de preferência ou inquilinos;
O Imposto Municipal sobre Imóveis está em dia, no caso de compra em 2ª mão, ou se o imóvel responde pelo pagamento deste imposto.

Na Câmara Municipal poderá verificar:
Se já foram emitidas as Licenças de Construção e de Habitação;
No caso de aquisição de terreno para construção de futura habitação, se o terreno se situa em zona autorizada para construções urbanas, isto é, se foi emitido Alvará de Loteamento; caso o terreno tenha autorização para construção, quais as características da habitação que pode construir.

Nos Tribunais ou Empresas de Informação Comercial poderá verificar se:
O vendedor não está em situação de falência, nem corre contra ele prática de crime doloso que torne ineficaz a alienação de bens próprios;
Decidir comprar o imóvel em planta, averiguar se os promotores têm capacidade e idoneidade para levar o empreendimento a bom termo.

O que deve constar do Contrato-Promessa
A decisão de comprar e vender a habitação é formalizada através do Contrato-Promessa de Compra e Venda.
Este documento regula os direitos e deveres das partes e as condições estabelecidas no negócio durante o período que decorre até à realização do contrato definitivo (a escritura).

O Contrato-Promessa deve contemplar os seguintes aspectos:
Identificação dos intervenientes, promitente-comprador e promitente-vendedor (nome, estado civil, profissão, residência, bilhete de identidade, nº fiscal, etc.);
Identificação do imóvel a transaccionar (local, nº de polícia ou confrontações, nº de descrição predial, artigo matricial se já tiver sido atribuído pelo Serviço de Finanças, composição da habitação - nº de assoalhadas, cave, pátio coberto, garagem, arrecadação - etc.);
Preço da transacção e forma de pagamento, incluindo o valor do sinal, dos reforços de sinal e respectivo calendário;
Indicação explícita de que o bem será vendido livre de quaisquer ónus e encargos;
O prazo máximo para a celebração do contrato definitivo, podendo ser acordado o pagamento de juros, a uma determinada taxa, se o prazo for excedido por culpa de alguma das partes;
Fazer referência ao empréstimo já solicitado ou a solicitar ao banco, ao facto da compra estar dependente deste empréstimo e prevendo, caso este não seja concedido, a consequente restituição do sinal.
No caso de não cumprimento do contrato-promessa por causa imputada ao promitente-comprador, o vendedor tem o direito de fazer seu o valor do sinal. Caso o incumprimento do estipulado no contrato ocorra por causa imputada ao promitente-vendedor, este é obrigado a pagar ao promitente-comprador o dobro do valor do sinal, a título de indemnização.
A lei estabelece que toda a quantia entregue ao promitente-vendedor tem carácter de sinal, devendo o promitente-comprador exigir sempre o recibo de todas as importâncias entregues.
Tenha presente que o contrato é um acordo entre as partes envolvidas. Nunca assine o contrato-promessa de compra e venda sem analisar com muita atenção todas as cláusulas. Peça ao vendedor um modelo de contrato com a devida antecedência para o poder analisar ou mostrar a alguém mais experiente. Certifique-se de que as cláusulas previstas satisfazem a sua situação particular. Verifique se o prazo fixado é suficiente para tratar de toda a documentação. Informe-se no banco sobre o tempo provável para a realização da escritura. Tente estabelecer o tempo máximo que for possível para salvaguardar alguns atrasos que possam surgir com a obtenção da documentação necessária.

Principais passos do crédito à habitação
Após a sua decisão de compra de casa, é chegado o momento de iniciar formalmente o seu pedido de crédito ao banco.
Com base no valor do empréstimo pretendido e em dados elementares relativos ao imóvel a adquirir e ao seu nível de rendimento, o banco dar-lhe-á rapidamente uma resposta de princípio acerca da viabilidade do seu pedido.
De seguida, vai solicitar-lhe um conjunto de documentação e procederá à avaliação da casa. Posteriormente, comunicar-lhe-á a decisão definitiva sobre a concessão e as condições do empréstimo.
Deste conjunto de documentação, destacam-se as plantas da casa, os documentos de identificação dos proponentes e os comprovativos dos rendimentos e da composição do agregado familiar. No caso de crédito para construção, ampliação ou remodelação da casa, deverá também ser entregue o alvará ou licença de construção, o projecto aprovado e o orçamento das obras a realizar.

Proceder aos registos provisórios
Após a autorização do empréstimo, o comprador terá de proceder aos registos provisórios de aquisição e de hipoteca, na Conservatória do Registo Predial da área do imóvel.
O registo de hipoteca deverá ser efectuado nos termos indicados na minuta a fornecer pelo Banco para esse efeito. Estes registos caducam ao fim de seis meses, a contar da data do pedido na Conservatória.
Para além destes registos, o comprador deverá também solicitar, na Conservatória, uma Certidão de Teor de todos os registos em vigor relativos ao imóvel a adquirir.
Para qualquer destes fins, terá de apresentar a Caderneta Predial urbana ou, na sua ausência, a certidão do pedido de inscrição na matriz passada pelo Serviço de Finanças.

Pagar o Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Se não houver lugar a isenção deste imposto, o seu pagamento pode ser efectuado no Serviço de Finanças ou através do Serviço Caixadirecta Online, antes da realização da escritura de compra e venda. O comprovativo do pagamento deste imposto ser-lhe-á solicitado aquando da marcação da escritura.
A liquidação poderá ser corrigida posteriormente pela Administração Fiscal, se o valor que resultar da avaliação a efectuar nos termos do novo Código do Imposto sobre Imóveis (CIMI) for superior ao valor que foi considerado na escritura de compra e venda.
Os prédios já inscritos na matriz serão objecto de avaliação geral com base nos critérios definidos no CIMI, a ocorrer durante os próximos dez anos. É dada prioridade à avaliação dos imóveis transmitidos após 1 de Janeiro de 2004.
De acordo com o Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, que criou o CIMI, o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos foi corrigido automaticamente a 31 de Dezembro de 2003, para produzir efeitos a partir de 2004.
Quanto aos prédios urbanos não arrendados a actualização foi efectuada com base nos coeficientes de desvalorização da moeda, publicados através da Portaria n.º 1337/2003, de 5 de Dezembro.
No caso de prédios arrendados até 31 de Dezembro de 2001 e que se mantivessem nessa situação em Setembro de 2003, a correcção foi feita com base na multiplicação da renda anual pelo factor 12, prevalecendo este valor se for inferior ao apurado conforme o parágrafo anterior.
Nos termos do CIMI, o valor patrimonial dos prédios urbanos é actualizado trienalmente com base em factores correspondentes a 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda, fixados anualmente por portaria do Ministro das Finanças para efeitos dos impostos sobre o rendimento.

Celebrar a escritura
No momento da escritura, têm lugar dois contratos distintos.
O primeiro é o contrato de compra e venda, através do qual o comprador passa a ser o proprietário juridicamente reconhecido do imóvel.
O outro contrato - de mútuo com hipoteca - é celebrado entre o comprador (devedor) e o banco (credor) e estipula tudo o que se relaciona com a dívida contraída (o seu valor, taxa de juro, prazos de pagamento, etc.).
Após a celebração deste último contrato, o banco liberta o montante autorizado, permitindo ao comprador pagar ao vendedor a parcela do valor da transacção que ainda faltava pagar.
Para além dos elementos pessoais das partes envolvidas (Bilhete de Identidade, Número Fiscal, etc.), na celebração da escritura, são necessários os seguintes documentos:
Contrato promessa de compra e venda do imóvel;
Certidão de teor de todos os registos em vigor, onde já constem o registo provisório de aquisição e o de hipoteca;
Caderneta Predial urbana ou certidão do pedido de inscrição na matriz passada pelo Serviço de Finanças. A caderneta predial deverá estar actualizada pelo Serviço de Finanças da área do imóvel (o visto tem a duração de 1 ano);
Licença de utilização ou prova de que a mesma foi requerida à Câmara Municipal. Neste último caso, a licença de utilização será substituída pelo alvará de licença de construção do imóvel. Normalmente esta situação ocorre no caso de imóvel acabado de construir (primeira transmissão);
Apólices do seguro do imóvel e de vida (quando obrigatório);
Documento comprovativo do pagamento do Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis.

Pedir a isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
As casas para habitação permanente do agregado familiar e as que se destinem a habitação para arrendamento podem beneficiar de isenção deste imposto autárquico, por um período de três a seis anos, consoante o valor patrimonial tributário do imóvel.
O novo proprietário dispõe de um prazo de 60 dias, após a realização da escritura, para requerer a isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) no Serviço de Finanças da área do imóvel.
Na tabela estão indicados os períodos de isenção de Imposto sobre Imóveis, em função dos valores patrimoniais de prédios urbanos ou suas fracções autónomas, construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos, destinados a habitação permanente do seu proprietário ou agregado familiar.
O período de aquisição é contado a partir da data de aquisição ou de emissão da licença de utilização.

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro

Valor Patrimonial Tributário (*) Período de Isenção (Anos)
Habitação Permanente
Até 157.500 euros 6
Mais de 157.500 e até 236.250 euros 3

A Caderneta Predial deverá ser revalidada no Serviço de Finanças, a fim de ser averbado o novo Valor Patrimonial Tributário.
Não preenchendo as condições que possibilitam a isenção deste imposto no momento da aquisição ou findo o prazo de isenção atribuído, poderá proceder ao seu pagamento através do serviço Caixadirecta Online.

Converter em definitivo os registos provisórios
Depois da escritura de compra e venda e de hipoteca, o banco procede à conversão em definitivo dos registos provisórios.

Cancelar a hipoteca
Após a liquidação total do empréstimo, o banco emite um documento em que renuncia à hipoteca que foi constituída a seu favor ("distrate da hipoteca") e em que declara liquidada a dívida, deixando o banco de exercer quaisquer direitos sobre a casa.
Este documento deverá ser entregue pelo proprietário na Conservatória do Registo Predial, para efeitos de cancelamento do registo hipotecário.
O cancelamento da hipoteca constitui o último passo que envolve a compra de uma habitação com recurso ao crédito.
Guarde cuidadosamente a caderneta predial, a escritura ou documento particular, as apólices dos seguros e quaisquer outros documentos respeitantes à habitação que comprou e ao empréstimo que contraiu."

fonte: portal do cidadão

domingo, 15 de Fevereiro de 2009

Características do imóvel: A planta perfeita




Se a área de um imóvel é importante, também é a forma como esta está dividida.

Um exemplo positivo:

Ainda me lembro distintamente de um apartamento que visitei quando andava à procura de casa. Simplesmente tinha a planta perfeita. Infelizmente, os quartos demasiado pequenos, uma parede com infiltrações, falta de arrumação e necessidade de obras extensas fez com que com os "contras" pesassem mais.
No entanto ficou-me esta casa marcada na memória, particularmente por ser tão raro encontrar uma distribuição de divisões tão bem pensada.
Agradou-me sobremaneira na mesma era o facto do hall de entrada dar acesso a uma casa de banho, à cozinha e à sala, assim como a um corredor com porta, dando este acesso aos quartos e a uma segunda casa de banho completa.
Entusiasmou-me bastante o facto dos quartos e uma casa de banho serem independentes das restantes áreas, garantindo privacidade e sossego mesmo quando se recebe alguém.
Igualmente, a despensa encontrava-se dentro da cozinha, um ponto francamente positivo tendo em conta que um grande número de casas tem a dita colocada algures no corredor.
Nenhuma das divisões era generosa em áreas, mas o que faltava em espaço existia em simplicidade de formas, como a sala, rectangular, com lareira numa colocação simétrica, bem iluminada e com uma varanda em toda a extensão.
Fiquei com muita pena de ter que prescindir daquela casa pois nunca voltei a encontrar nas minhas buscas uma planta tão inteligente.



Um exemplo menos "perfeito"
Da mesma forma utilizo o exemplo de uma outra casa que visitei para ilustrar o que é uma planta menos "perfeita".
Tratava-se de T2, com alguma idade mas muito bem estimado. Recordo que até a arrecadação era mantida ordenada e impecável, o que, a par com a simpatia do casal que nos recebeu causou uma óptima impressão.
No entanto, este imóvel apresentava a nível da planta 3 pontos negativos que ressaltavam:
1 - O hall de entrada era um quadrado muito pequeno e sem paredes livres, pois daí fazia-se o acesso a todas as divisões.
2 - A cozinha era tão pequena que não tinha espaço sequer para uma pequena mesa de refeições. De tal forma, que os proprietários optaram por remodelá-la e excluir definitivamente essa opção, colocando ao invés uma minúscula bancada como recanto para pequeno-almoço.
3 - O principal problema era a sala. Esta era em forma de L, com lareira e muitas janelas. Mas, de tão estreita, a única disposição possível para os móveis era bizarra e desconfortável, fazendo lembrar mais um corredor do que uma sala.

quinta-feira, 5 de Fevereiro de 2009

Para reflectir


Encontrei este artigo no site da Aecops. Pareceu-me interessante partilhar o ponto de vista presente neste artigo. Como diz o velho ditado:"zangam-se as comadres, sabem-se as verdades", sendo as comadres o sector da construção e a banca. Não minha perspectiva de consumidora, pois não trabalho nem na banca nem na construção, não posso dizer que concordo com a afirmação de que os preços dos imóveis estão "abaixo do normal e do desejável". Bem, opiniões à parte aqui fica para reflectir.



"Pelo pecador paga o justo


As empresas de construção que também se dedicam à promoção imobiliária estão neste momento a debater-se com um sério problema relacionado com a avaliação dos imóveis que os bancos fazem para efeitos de concessão de crédito.Durante os últimos anos, as instituições financeiras foram inventando produtos - nem sempre claros e transparentes - para conquistar clientes no mercado do crédito hipotecário.

Longe vão os tempos em que para comprar casa ou instalações, era necessário dar "uma entrada". Até há pouco tempo atrás, se o imóvel valia 100, o banco disponibilizava 120 ao comprador, o que lhe dava para adquirir também os móveis e, às vezes, até para trocar de carro.

E, com o alargamento do prazo do empréstimo até aos 80 anos do mutuário, deixando ainda por pagar um "valor residual" significativo, o esforço exigido aos compradores foi atenuado até ao limite do imaginável. O que importava aos bancos era vender dinheiro. Mesmo que, por vezes, a probabilidade de aqueles que contraíam os empréstimos conseguirem pagar as respectivas prestações fosse bastante duvidosa.

Trabalhava-se num cenário de aumento continuado dos preços, em que eram os próprios bancos a inflacionarem o valor das casas para mais dinheiro poderem emprestar. As consequências desta política de crédito estão agora à vista de todos.

Com a crise económica (não a financeira) que se abateu sobre o nosso país nos últimos anos, afectando em especial o mercado imobiliário, os promotores tiveram de se adaptar à nova realidade. O preço dos imóveis estagnou e a produção diminuiu significativamente, acompanhando a quebra na procura. As empresas tiveram de cortar nos respectivos custos, reduzir a actividade e esperar por melhores dias para escoarem a produção que ainda tinham em stock.

Mas eis que, em meados do ano passado, surge também a crise financeira, que não é já nacional mas sim uma crise global. E os bancos são os principais afectados, caindo na armadilha que eles próprios construíram ao longo das últimas décadas.

No anedotário nacional, um banco é aquela entidade que nos "oferece um guarda-chuva quando está sol e o pede de volta logo que começa a chover". E a maior parte das empresas de construção, em especial as PME, sabem que o dito encerra em si alguma verdade.

Agora que o tempo está de chuva e era necessário crédito para as empresas poderem prosseguir a respectiva actividade apesar da escassez de clientes, a banca retrai-se no financiamento das empresas. Pior ainda, tornou-se extraordinariamente selectiva na apreciação dos pedidos de crédito hipotecário, usando para com os candidatos a comprador um excesso de rigor que só se compreende como forma de tentar compensar a falta de cuidado que evidenciou durante muitos anos. Mas, não contente com todas estas práticas, os bancos começaram ainda a adoptar um procedimento que é de todo inaceitável e que afecta mesmo a boa reputação dos promotores. Sem coragem para dizerem claramente aos mutuários que não lhes querem emprestar a totalidade do valor da compra (porque lhes convém melhorar a relação financiamento/garantia), os bancos avaliam os imóveis abaixo do seu valor real - o que na prática produz o mesmo efeito. Mas faz recair sobre o vendedor o ónus de estar a colocar no mercado um produto caro e sobrevalorizado.

Antes, porque lhes interessava emprestar o mais possível, se a casa valia 150, o banco avaliava-a em 180 para efeitos de hipoteca (dando ao comprador a sensação de que tinha feito "um bom negócio").

Agora, como estão com dificuldades, mesmo que o promotor já esteja disposto a vender o mesmo imóvel por 120, o banco declara ao mutuário que ele não vale mais de 100, de modo a poder ficar com uma margem de reserva para efeitos de garantia. E o comprador não compra, umas vezes porque não tem dinheiro para cobrir a diferença, outras porque pensa que está a ser enganado no preço. E, eventualmente, ainda acusa o promotor de falta de seriedade.

A comprovar esta situação está o facto de, segundo o próprio Instituto Nacional de Estatística, a avaliação do valor médio dos imóveis na região do Algarve ter descido, em euros por metro quadrado, 8,0 por cento só ao longo do ano de 2008! Pelo que, com o agravamento da crise nas últimas semanas, é difícil prever até que ponto se agravará esta tendência.Trata-se de uma situação insustentável e perante a qual não se pode ficar indiferente.

É nestes momentos que os bancos têm de assumir as suas responsabilidades para com a sociedade e a economia no seu conjunto, encontrando soluções que lhes permitam manter os mercados a funcionar e que poderão passar, por exemplo, por seguros de crédito ou por um reforço das garantias pessoais dos mutuários ou dos seus fiadores.

Mas o que não se pode de todo admitir é que as instituições de crédito procurem disfarçar a sua nova política de reforço das garantias prestadas e tentem transferir esse ónus para os promotores. Se os bancos não estão dispostos a financiar 100 por cento do preço dos imóveis que o digam claramente - mas não subvalorizem um produto cujo preço já está, em muitos casos, abaixo de que seria normal e desejável.

O justo não pode, neste caso, voltar a pagar pelo pecador."


fonte: Jornal de Construção - Aecops

Características do Imóvel: Área




A área é uma das características mais importantes na definição de um imóvel. Quando nos referimos especificamente a apartamentos, eu diria que a área é a característica chave. Simplesmente porque se quase tudo o resto podemos embelezar, modificar, mascarar, ainda não inventaram adubo que faça uma casa crescer.



Valor médio de construção e ICI


A área é também uma das principais variáveis da equação que leva ao preço de venda de cada imóvel.

O Valor Médio de Construção por M2 é estipulado anualmente e divulgado em portaria - http://dre.pt/pdf1sdip/2008/12/25200/0921309214.pdf - mas só interessa a quem opte por construir de raíz.

O preço dos imóveis resulta directamente da especulação, do resultado que deriva entre a oferta e a procura, visto que não existe nenhuma autoridade que regule este mercado a nível de preços praticados. Existe é o ICI - Indíce Confidencial Imobiliário: "O Índice Confidencial Imobiliário é a mais longa série sobre imobiliário em Portugal e o seu início remonta a Janeiro de 1988. Trata-se de um indicador de inflação do valor da habitação em oferta no Continente, assentando numa metodologia que contempla procedimentos de ajustamento de qualidade (via estratificação e estimação de preços hedónicos), minimizando o impacto da alteração temporal do mix de oferta. O ICI recorre à informação disponível no portal imobiliário LardoceLar.com, que reúne 450 mil imóveis, provenientes de 1.400 empresas de mediação e promoção imobiliária. Para além do Continente, o índice incide sobre a Área Metropolitana de Lisboa, a Área Metropolitana do Porto, as regiões Norte, Centro, Alentejo e Algarve".

No entanto esta informação não é gratuita nem se encontra disponível para todos, pois trata-se de um produto de análise de mercado efectuado por uma entidade privada.



Tipologia vs Área


Não existe nenhuma regra que estipule que um T0 não possa ter 100 m2, assim como não há nada que impeça um T2 de medir somente 40 m2.

Pelos resultados das buscas que fui efectuando em sites de imobiliárias posso concluir que não existe uma relação directa entre a tipologia do imóvel e a sua área. Encontrei igualmente T0, T1 e T2 que ocupavam a mesma área: 50 - 60 m2.



Espaço essencial


Quer seja num espaço de 30 ou 300 m2 destinado a 1, 2, 3 ou 5 pessoas existem actividades que nos são comuns a todos numa casa como dormir, comer, actividades de higiene, de lazer e de trabalho, variando somente a forma como cada indivíduo exerce as mesmas.

Na verdade o ser humano consegue viver com muito menos espaço do que aquele a que estamos habituados. Deparei-me com isso quando por acaso descobri que os apartamentos no Japão possuem cerca de 13m2, incorporando na mesma divisão quarto, sala e cozinha, incluíndo arrumação, o que me faz reflectir sobre o facto de me sentir apertada num apartamento com mais 50 m2 do que encontraria em Tóquio.

Tenho a certeza que poucos de nós se habituariam a tão pouco espaço...


Mais importante do que a soma dos m2 é sentir-se bem dentro da sua casa, senti-la como um refúgio do mundo exterior, do stress. Ter espaço para tudo o que é necessário e sim, também para o que gosta de fazer quer seja ver um filme deitado no sofá, jogar computador, ou ler sentado num confortável cadeirão. E há quem se sinta feliz em 30m2 assim como há que apenas se sinta confortável em 300m2. Apenas chamo a atenção para o facto desta ser uma variável chave que deve ser levada em consideração!


imagem: apartamento Japão

segunda-feira, 26 de Janeiro de 2009

Características do imóvel: Tipologia


A tipologia de uma casa é-lhe atribuída pelo número de quartos. Esta nomenclatura veio substituir o conceito de assoalhadas, e aparece como T0, T1, T2, T3, etc, consoante o número de quartos.

Tornou-se assim mais clara a definição de um imóvel num anúncio, isenta de erros e possíveis enganos, já que o conceito assoalhadas referia-se à soma de quartos e salas.



A quase totalidade das pessoas quando adquirem a sua primeira casa têm uma ambição para o futuro, que é a desta não ser a casa para toda a vida. Subsiste o desejo de em alguma altura da vida existir a possibilidade de mudar para uma casa maior, mais recente, noutra zona, etc. Enfim, uma casa que corresponda a um ideal pessoal. Desejo esse que, pode ou não, concretizar-se.

Na realidade é um desejo difícil de realizar, em especial em alturas de contenção económica como a que estamos.

Para atingir a situação em que é possível ir de armas e bagagens para a tal casa de sonho é preciso reunir um sem número de condições, quase todas de foro económico, entre as quais encontrar comprador para a "primeira casa provisória". E em todas as situações de crise económica, a oferta é maior do que a procura, logo não é fácil vender um imóvel.


Portanto, o meu conselho é o seguinte:

Quer se trate de uma só pessoa, ou de um casal sem filhos, invistam sempre numa casa que tenha no mínimo dois quartos.

Não digo para abandonarem o sonho de, no futuro, viverem na tal moradia isolada à beira mar. Mas, ao escolher a primeira casa, tenham o cuidado de investir num imóvel que, pode não ser a casa dos vossos sonhos, mas onde se possam sentir bem durante 10 ou 20 anos. Uma casa que vos acompanhe e que corresponda às vossas necessidades de hoje e de amanhã, quer seja aumentar a família ou não. Aliás, um quarto extra nunca prejudicou ninguém: pode ser utilizado como quarto de hóspedes, escritório, ginásio, uma segunda sala, etc. Num instante é remodelado para quarto de bébé e, é uma enorme mais-valia na altura de vender o imóvel.


Igualmente, fujam das casas com kitchenettes. A existência deste tipo de cozinhas só se justifica num T0 e em aparthotéis. E, por mais engraçadinhas que possam parecer na altura da visita ao imóvel, na realidade ninguém acabará por gostar, a longo prazo, de ter o frigorífico encostado ao sofá, ou de ver a pilha de louça por lavar mal entra pela porta.




Características do imóvel: Exposição Solar


No post intitulado "Antes de mais faça uma lista" enunciei algumas características do imóvel que devem ser levadas em consideração. Aproveito agora para me debruçar mais profundamente sobre as mesmas.

1 - Exposição solar:

"Sem dúvida que a melhor e mais vantajosa orientação de uma habitação, tendo sempre em consideração a eficiência energética, será a orientação Sul, uma vez que possibilita tanto ganhos solares significativos, como o total controlo do sobreaquecimento através de protecções exteriores.
O ideal seria poder voltar toda a casa a Sul, o que será viável, se falarmos em edifícios de habitação multifamiliar- prédios de apartamentos, onde não será difícil encontrar alguns fogos orientados somente a Sul, mas quando se trata de uma moradia a situação complica-se, pois são variados os factores que influenciam a colocação de vãos de uma edificação: a vista, as necessidades de arejamento e ventilação, e ainda factores estéticos.
Neste contexto, deixamos aqui apenas algumas sugestões para tirar partido do aquecimento/arrefecimento passivos (através de energia solar): Adjacente à fachada Norte, que em princípio deve ser cega ou conter o mínimo absolutamente necessário de janelas, devem ser orientados os anexos secundários, tais como garagens, armazéns etc., por forma a se conseguir uma maior protecção térmica.
No caso do terreno o permitir e ser em declive, deve-se ainda proteger a fachada Norte por meio de um talude ou aterro. Assim, deve dar-se prioridade a Sul, às funções principais, ou seja à maior superfície habitada, para que no Inverno se possam assegurar os ganhos solares indispensáveis ao contributo para melhores condições térmicas e de bem estar (saúde e conforto), garantindo que a fachada a Sul tenha direito ao sol na sua totalidade.

Esquematicamente uma possível orientação seria:
- Norte: Garagem, arrecadações, vestíbulos, circulações, com poucas ou nenhumas aberturas para o exterior;
- Nascente: Quartos de dormir, com janelas de pequena ou média dimensões protegidas pelo exterior por palas verticais ou estores, para evitar no Verão o encandeamento/sobreaquecimento pela manhã;
- Sul: sala comum, janelas de grandes dimensões, protegidas por palas exteriores horizontais ou estores e localização de uma estufa, caso se deseje;
- Poente: cozinha, escritório, janelas de pequena ou média dimensão, protegidas por palas verticais exteriores ou estores, para evitar no Verão o encandeamento/sobreaquecimento ao fim do dia."

fonte: http://www.ecocasa.org/faq.php


Uma incorrecta exposição solar deriva quase sempre em problemas de humidade, o que resultará em manchas de bolor nas paredes e tectos, com repercussões na saúde da própria casa e dos seus habitantes que vão além das inestéticas manchas. Muitos dos materiais utilizados na construção de uma casa, tal como o cimento cola, estuque, etc, apodrecem com facilidade e, a recuperação desta patologia normalmente só ocorre com obras dispendiosas. É claro que estes problemas não derivam somente da ausência de exposição solar, mas com mais calma abordaremos esse tema.


Por isso, sim, na sua lista acrescente exposição solar como uma das prioridades!!!


imagem: um bom exemplo de boa exposição solar

segunda-feira, 19 de Janeiro de 2009

Analise o mercado imobiliário

Após ter uma ideia de que tipo de imóvel anda à procura, comece por fazer uma análise exploratória do que o mercado tem para oferecer.
Assim ficará com uma noção do tipo de habitações na sua zona e dos preços praticados. Igualmente, será benéfico comparar os resultados da pesquisa com a sua lista.

Onde poderá procurar:

- http://clix.bpiexpressoimobiliario.pt/
- http://www.remax-portugal.com/
- http://www.era.pt/pg_home.aspx?lang=pt

Muitos mais sites existem relacionados com a busca de imóveis.

Antes de mais faça uma lista

Antes sequer de procurar casa, elabore uma lista.

Reflicta sobre:

1º - A área geográfica: em que localidades é que está disposto a viver, seja por uma questão de gosto pessoal, de distância do local de trabalho, de proximidade com o núcleo familiar, etc.

2 º - Características do imóvel: Vivenda ou apartamento, prédio com quantas fracções, com ou sem elevador, área, número de quartos, varanda, terraço, aquecimento, arrecadação, garagem, número de casas de banho, exposição solar, tipo e qualidade dos acabamentos, tipo de cozinha, idade do imóvel, etc.

3º - Características externas: se existe estacionamento, área envolvente apelativa, segurança, proximidade de transportes públicos, existência de comércio e serviços nas proximidades - escola, farmácia, supermercado, caixa multibanco, etc -, zonas de lazer, níveis de ruído, etc.

Das várias características possíveis, a nível do imóvel e da área envolvente, escolha as que para si são fundamentais. Saiba que quanto mais escolher, mais difícil será encontrar um imóvel que caiba nessa busca. Pense sobre quais dessas características estará ou não disposto a abdicar.


4º - Preço: Sobretudo, estabeleça um limite para o preço do imóvel. Conte com a subida das taxas de juro sobre o empréstimo bancário.

Editorial

Caros leitores,

Comprámos a nossa casa há cinco anos. A nossa primeira casa!
Antes disso, passámos outros dois anos numa frenética busca, em portais de imóveis, sites de agências imobiliárias, jornais, etc.
O dia da escritura foi agridoce. Se por um lado estávamos entusiasmados por finalmente termos uma casa nossa, por outro persistiam algumas dúvidas.
Após todo este tempo tenho uma certeza: existem muitos aspectos relacionados com a aquisição de uma habitação que são desconhecidos pela grande maioria e, que são tão importantes que poderiam mudar a opinião de alguém em relação a um imóvel.
Infelizmente, eu pertenço a essa grande maioria, que vai aprendendo a importância desses pormenores, até agora desconhecidos, através da vivência. Ou seja, à própria custa!
Estou consciente hoje de coisas que nem imaginava há cinco atrás atrás. Decidi então colocá-las por aqui. Se for útil a alguém, estará cumprido o papel deste blog!

Um abraço.